ドイツへ引っ越すとき、かなり大変なのが家探しです。
特にベルリン、ミュンヘン、フランクフルト、ハンブルクなどの都市部では競争が激しく、「良さそうな物件を見つけたから申し込めば借りられる」とは限りません。
しかも、ドイツの賃貸住宅には、キッチンが付いていない、家賃表示が2種類ある、信用情報を提出する、大家さんに自分を選んでもらうなど、日本とはかなり違う習慣があります。
ドイツの家探しは、少し「就職活動」に似ています。気に入った物件を探すだけではなく、必要書類を揃えて「この人に貸したい」と思ってもらうところまでが家探しなんです。
先に結論：ドイツの家探しはこの順番で進めよう
① 希望エリア・予算・入居時期を決める
② 賃貸サイトで相場を見る
③ 申込書類を先に一式そろえる
④ 良い物件には早めに問い合わせる
⑤ 内見でキッチン・暖房・追加費用などを確認する
⑥ 賃貸契約書をよく読む
⑦ 契約後に敷金・家賃を支払う
⑧ 入居時に写真・メーター・鍵を記録する
⑨ 住民登録、電気、ネット、保険を手続きする
ドイツの家探し、日本と何が違う？
まず、ドイツの賃貸住宅について、日本と違うポイントを押さえておきましょう。
ドイツでは「家を借りて長く住む」のが普通
ドイツは、ヨーロッパの中でも賃貸住宅で暮らす人が多い国です。
賃貸住宅を「家を買うまでの一時的な住まい」と考えず、同じ家に何年、何十年と暮らす人も珍しくありません。
その分、借主の権利も比較的強く守られています。
一方、都市部では需要が高いため、条件の良い物件には多くの応募が集まります。
外国人向け参考：Expatica「Renting in Germany」
「家具なし」は本当に何もないことがある
日本人が特に驚きやすいのが、ドイツのunmöbliert（家具なし物件）です。
家具がないだけではなく、物件によっては、
- 冷蔵庫がない
- 洗濯機がない
- 照明器具がない
- カーテンがない
- キッチンそのものがない
ことがあります。
ドイツでEinbauküche（備え付けキッチン）がある物件には、広告で「EBK」と書かれていることがあります。
キッチン付きなのか、自分で設置する必要があるのかは、必ず確認しましょう。
部屋数の数え方も日本と違う
ドイツの物件広告で「2 Zimmer」と書かれていたら、一般的にはリビング1室＋寝室1室のような「居室が2つ」という意味です。
キッチン、浴室、廊下などは通常この部屋数には含まれません。
日本の「2LDK」と同じ感覚で見ないようにしましょう。
大家さんに「選んでもらう」必要がある
日本では、条件を満たして審査に通れば借りられることが多いと思います。
ドイツの人気物件では、一つの部屋に何人も応募するため、大家さん側が応募者から借主を選びます。
そのため、
- 収入
- 雇用の安定性
- 信用情報
- 家族構成
- 入居希望期間
- 提出書類がそろっているか
などが見られます。
これが、ドイツの家探しが「就職活動みたい」と言われる理由です。
ドイツの家賃表示｜KaltmieteとWarmmieteとは？
物件を探すと、家賃が一つではなく複数表示されていることがあります。
Kaltmiete＝基本の家賃
Kaltmiete（冷家賃）は、基本となる物件そのものの家賃です。
管理費、共用部費用、暖房費などは含まれていません。
Warmmiete＝基本家賃＋共益費など
Warmmiete（暖家賃）は、基本家賃に契約上の共益費などを加えた金額です。
暖房費が含まれることが多いですが、物件の設備や契約によって含まれる費用は違います。
特に、
- 電気
- 自宅インターネット
- 電話・SIM
などは、通常自分で別に契約します。
ガス暖房などで、ガスを自分で契約する物件もあります。
共益費はあとから追加請求されることもある
Nebenkosten / Betriebskosten（共益費・運営費）を毎月前払いする契約では、通常、後から年間精算があります。
実際にかかった費用が前払い額より多ければ追加請求、少なければ返金されることがあります。
そのため、表示されている毎月の暖家賃だけで年間住居費が完全に確定するとは限りません。
参考：Verbraucherzentrale「家賃と賃貸契約」
物件を比べるときは基本家賃だけを見ないで、毎月実際にいくら出ていくかを確認するのが大事です。さらに電気・ネットも別にかかると考えておくと安心ですよ。
ドイツの家はどこで探す？おすすめ賃貸サイト
長期物件は、まず大手の不動産ポータルを確認するのが基本です。
長期賃貸ならImmobilienScout24・Immowelt
一般的なアパート・家を探すなら、
が代表的です。
条件を細かく設定して検索できるので、まずここで希望地域の相場を確認してみましょう。
WGや部屋単位ならWG-Gesucht
学生、ワーホリ、単身者などでルームシェアを考えているなら、WG-Gesuchtもよく使われます。
Wohngemeinschaft（ルームシェア）の部屋だけでなく、アパート丸ごとの掲載もあります。
Kleinanzeigenや口コミでも見つかる
Kleinanzeigen、地域のFacebookグループ、大学・会社の掲示板、知人からの紹介などで物件が見つかることもあります。
ただし個人間の募集では、詐欺への注意が特に必要です。
渡航前に家が決まらないなら「家具付き仮住まい」も便利
日本にいる間に、写真だけを見て長期契約するのが不安な方も多いと思います。
その場合は、最初の1〜3か月だけ家具付き住宅を借り、ドイツ到着後に長期物件を探す方法もかなり現実的です。
HousingAnywhere
HousingAnywhereは、留学生、駐在員、海外から移動する人などを対象にした中長期の家具付き賃貸が多いサービスです。
オンラインで物件を探して予約できるので、渡航前の仮住まい探しと相性がいいです。
Flatio
Flatioも、数週間〜数か月単位の家具付き住宅を探せるサービスです。
ホテルに長期間泊まるより、キッチン付きの住居で生活を始めたい人には選択肢になります。
住民登録できるかは必ず確認！
家具付き住宅だからといって、すべての物件で住民登録できるとは限りません。長期滞在の最初の住所として使うなら、住民登録が可能か、大家から入居証明を発行してもらえるかを契約前に確認してください。
私は、海外からいきなり長期物件を契約するより、最初だけ家具付き住宅→現地で内見→長期物件という流れもかなり安心だと思います。特に土地勘がない場合は便利ですよ。
内見までに用意したい「応募書類」
人気物件では、内見してから書類を探し始めると出遅れることがあります。
できれば、家探しを始める段階でPDFにまとめておきましょう。
収入証明・雇用契約書
一般的には、直近数か月分の給与明細などを求められます。
ドイツへ来たばかりで給与明細がまだない場合は、雇用契約書や勤務先からの証明で相談できる場合があります。
駐在員なら、会社から雇用・給与・駐在期間などを簡潔に示したドイツ語または英語の証明を出してもらえると役立つことがあります。
SCHUFAの信用情報
ドイツの家探しで頻繁に求められるのがSCHUFA（信用情報）です。
クレジット、銀行口座、通信契約などに関する信用情報を扱う会社で、大家側は家賃をきちんと支払える人物かを判断する材料として使います。
家探し用には、大家へ提出することを想定した信用証明を利用できます。
ただし、ドイツに来たばかりだと十分なSCHUFA履歴がないことがあります。
その場合は、雇用契約書、収入証明、保証人などで相談してみましょう。
その他に求められることが多い書類
- パスポート・身分証明書
- 滞在許可または滞在資格に関する書類
- 自己申告書
- 以前の大家からの家賃滞納がないことの証明
- 勤務先の情報
などです。
すべての大家が同じ書類を要求するわけではありません。
応募用フォルダを1つ作っておくと便利
☐ パスポート
☐ 給与明細・収入証明
☐ 雇用契約書
☐ 信用情報
☐ 滞在資格関係の書類
☐ 必要に応じて前の大家の証明
物件へ問い合わせるときのコツ
都市部では、良い物件には短時間で多くの問い合わせが入ることがあります。
「まだ空いていますか？」だけ送らない
大家さんや不動産会社から見ると、応募者がどんな人なのか分かる方が安心です。
最初の問い合わせで、簡単に、
- 名前
- 職業
- 勤務先
- 何人で住むか
- 希望入居日
- 長期で借りたいこと
などを書いておくと話が進みやすくなります。
ドイツ語が苦手でも短い文章で十分
完璧なドイツ語を書く必要はありません。
たとえば次のような情報を短くまとめれば十分です。
Guten Tag,
ich interessiere mich sehr für die Wohnung.
Ich arbeite als [職業] bei [勤務先] und möchte die Wohnung gemeinsam mit meiner Frau / meinem Mann mieten.
Wir suchen eine langfristige Wohnung ab [日付].
Über einen Besichtigungstermin würden wir uns sehr freuen.
Mit freundlichen Grüßen
[名前]
長い自己紹介は必要ありません。「安定した仕事がある・何人で住む・いつから・長く住みたい」が分かれば、かなり伝わりやすくなります。
内見で絶対に確認したいポイント
写真だけでは分からないことが多いので、長期契約なら可能な限り内見しましょう。
キッチン・洗濯機・収納
- キッチンは付いている？
- 冷蔵庫・食洗機は含まれる？
- 前の住人から買い取る必要はある？
- 洗濯機はどこに置く？
- 地下室・物置はある？
を確認します。
暖房・窓・建物の状態
- 暖房方式は？
- 暖房費は家賃に含まれる？
- 窓は二重・三重？
- カビや結露の跡はない？
- 騒音は気にならない？
古い建物では、断熱性能によって冬の暖房費がかなり変わることがあります。
インターネット回線も確認
在宅勤務をするなら、これはかなり重要です。
住所によって利用できるDSL、ケーブル、光回線が違います。
物件を決める前に住所を使って回線状況を確認しておくと安心です。
住民登録できるか確認
長期滞在するなら特に重要です。
入居後に大家からWohnungsgeberbestätigung（入居証明）を発行してもらえるか確認しましょう。
この書類は住民登録で必要になります。
契約前に必ず確認したい6つのこと
1．契約期間
ドイツではunbefristet（期間の定めがない契約）が一般的です。
一方、期間が決まっている契約や、一定期間解約できない契約もあります。
「1年後に引っ越すかもしれない」という場合は、最低契約期間や解約制限を必ず確認しましょう。
2．家賃の値上げ方式
契約によっては、最初から将来の家賃上昇が決まっているStaffelmiete（段階家賃）や、物価指数に連動するIndexmiete（指数連動家賃）があります。
「今の家賃が払えるか」だけでなく、数年後にいくらになる可能性があるかも確認しましょう。
3．敷金は基本家賃3か月分まで
Kaution（敷金）は、法律上、原則として基本家賃3か月分までです。
さらに現金で支払う敷金については、借主には3回の月払いに分けて支払う権利があります。
たとえば基本家賃が1,000ユーロなら、敷金の上限は3,000ユーロです。
暖家賃1,300ユーロなら3,900ユーロ、という計算ではありません。
公式情報：ドイツ民法551条「敷金の上限」
4．仲介手数料を誰が払うか
賃貸住宅では、一般に「仲介を依頼した側が払う」という考え方があります。
大家が不動産会社へ物件の仲介を依頼している通常のケースで、借主へ当然のように仲介手数料を請求することはできません。
借主自身が仲介会社へ特別に物件探しを依頼し、その依頼によって新たに物件を紹介してもらった場合などは別です。
公式情報：住宅仲介法「仲介手数料」
5．通常の解約は約3か月前
期間の定めがない通常の住宅賃貸では、借主側の法定解約期間は基本的に約3か月です。
ただし、契約に最低賃貸期間や一定期間の解約禁止などが含まれている場合は、その内容も確認する必要があります。
公式情報：ドイツ民法573c条「解約期間」
6．共益費に何が含まれているか
水道、暖房、ゴミ、建物清掃など、どの費用が毎月の共益費に含まれているかを契約書で確認します。
電気やガスを自分で契約するのかどうかも確認してください。
要注意！ドイツの家探しで多い詐欺
物件不足を利用した賃貸詐欺もあります。
契約・鍵の受取前に送金を求められたら注意
ドイツ政府の外国人向け公式サイトも、契約・鍵の受領前に家賃や敷金の送金を要求される場合は、詐欺の可能性が高いと注意喚起しています。
特に、
- 大家が海外にいるので鍵を送ると言う
- 内見前に敷金を送れと言う
- 異常に安い物件
- 急いで送金しないと他の人に決めると迫る
- 個人名義の怪しい海外口座へ送金を求める
場合は立ち止まりましょう。
「内見料」は普通ない
物件を見るだけで「Besichtigungsgebühr（内見料）」を払うのも通常ではありません。
公式サイトも、内見のための請求は存在しないと明確に注意喚起しています。
公式情報：Make it in Germany「家探しと詐欺への注意」
条件が良すぎる物件で「今日中に敷金を振り込んで」と言われたら要注意です。家探しで焦る気持ちは分かりますが、契約内容と相手を確認する前に大きなお金を送らないのが基本です。
契約が決まったら、入居時に必ずやること
部屋の状態を写真で残す
鍵を受け取ったら、家具を入れる前に部屋全体を撮影しておきましょう。
特に、
- 床の傷
- 壁の汚れ
- 窓
- キッチン
- 浴室
- カビ
- 壊れている設備
などは写真に残します。
Wohnungsübergabeprotokollを作る
Wohnungsübergabeprotokoll（入居時状態確認書）には、物件の状態、傷、鍵の本数、メーター値などを記録します。
退去時に「この傷はあなたが付けた」と言われるトラブルを避けるためにも重要です。
ドイツ借家人協会には無料のひな形もあります。
参考：Deutscher Mieterbund「賃貸契約・入居確認書」
電気・ガスのメーターを撮る
入居時の電気・ガス・水道などのメーター値は、該当するものを必ず記録して写真を撮っておきます。
前の住人の使用分まで請求されないためにも重要です。
入居したらすぐやる4つのこと
1．住民登録
大家から入居証明を受け取り、原則として入居後2週間以内を目安に住民登録します。
2．電気・ガス
契約が必要な物件では、入居後できるだけ早く自分で契約先を選びます。
3．自宅インターネット
ドイツでは開通工事まで時間がかかることがあります。
物件が決まったら、早めに回線を申し込むのがおすすめです。
4．保険
賃貸住宅に住むなら、まず確認したいのが個人賠償責任保険です。
たとえば賃貸物件の設備を誤って壊し、法的な賠償責任を負った場合などを補償できる契約があります。
自分の家具、家電、衣類などを火災・盗難・水漏れなどから守りたい場合は、家財保険も検討できます。
ドイツで家を借りるまでの完全チェックリスト
| 段階 | チェック |
|---|---|
| 家探し前 | ☐ エリアを決める ☐ 総予算を決める ☐ 応募書類を準備 ☐ 信用情報を用意 |
| 物件探し | ☐ 複数サイトを見る ☐ 基本家賃・暖家賃を確認 ☐ キッチンの有無を確認 ☐ 住民登録可能か確認 |
| 内見 | ☐ 建物・部屋の状態を見る ☐ 暖房方式を確認 ☐ ネット回線を確認 ☐ 洗濯機置場・地下室などを確認 |
| 契約前 | ☐ 契約期間を確認 ☐ 最低契約期間を確認 ☐ 家賃上昇条項を確認 ☐ 共益費の内容を確認 ☐ 敷金を確認 |
| 入居時 | ☐ 写真を撮る ☐ 入居時状態確認書 ☐ 鍵の本数を確認 ☐ メーター値を記録 ☐ 入居証明を受け取る |
| 入居後 | ☐ 住民登録 ☐ 電気・ガス ☐ インターネット ☐ 必要な保険 |
ドイツの家探しでよくある質問
ドイツの家探しは日本からでもできる？
できます。ただし、長期住宅を内見せずに契約する場合は詐欺や設備の認識違いに注意が必要です。最初だけ家具付き住宅に住み、現地で長期住宅を探す方法もあります。
SCHUFAがないと家を借りられない？
必ずしもそうではありません。ドイツへ来たばかりの外国人には信用履歴がないこともあります。雇用契約書や給与証明などを提出して大家と相談できるケースがあります。
敷金はいくら？
住宅賃貸では原則として基本家賃3か月分が法律上の上限です。現金での敷金は3回の月払いに分けることもできます。
キッチンは本当に付いていないことがある？
あります。ドイツの家具なし物件では、キッチン設備そのものが付いていないケースがあります。広告に備え付けキッチンの記載があるか、内見時に確認しましょう。
家賃以外に毎月何がかかる？
契約によりますが、電気、インターネット、電話、放送負担金などは家賃とは別に必要になることが多いです。暖房・ガスについても物件ごとに契約を確認してください。
退去するときは何か月前に言う？
通常の期間の定めがない住宅賃貸では、借主側の法定解約期間は基本的に約3か月です。ただし最低契約期間などがある契約もあるため、契約書を確認してください。
英語でドイツの賃貸制度を調べるなら？
ドイツ政府のMake it in Germanyのほか、Expaticaなどが外国人向けに家探しから賃貸契約まで詳しくまとめています。
- Make it in Germany：Housing and registration
- Expatica：Renting in Germany
- Deutscher Mieterbund：ドイツ借家人協会
まとめ｜ドイツの家探しは「書類を先に準備」がポイント
ドイツの家探しは、日本とはかなり勝手が違います。
- 人気都市では物件競争が激しい
- 家具なし物件ではキッチンまでないことがある
- 基本家賃と暖家賃を区別する
- 応募時に収入・信用情報などを求められる
- 敷金は原則として基本家賃3か月分まで
- 契約前の怪しい送金要求には注意する
- 入居時には写真と状態確認書を残す
- 入居後は住民登録・電気・ネットを進める
という流れを押さえておけば、かなり分かりやすくなります。
一番効くのは、物件を見つけてから準備するのではなく、先に応募書類を全部まとめておくことです。いい物件が出たときにすぐ動けるようにしておきましょう。
家が決まったら、次はこちらを確認
🏛️ 住民登録など到着後の行政手続きは？
⚡ 電気はどう契約する？
🔥 ガス契約は必要？
🌐 自宅インターネットはどう選ぶ？
🛡️ 個人賠償責任保険は必要？
🏠 家財保険は必要？
この記事で参照した主な情報
- Make it in Germany：ドイツでの住居・家探し
- ドイツ民法551条：敷金
- ドイツ民法556条：共益費
- ドイツ民法573c条：住宅賃貸の解約期間
- 住宅仲介法：仲介手数料
- Verbraucherzentrale：家賃・賃貸契約
- Deutscher Mieterbund：賃貸契約・入居確認書
- SCHUFA：賃貸住宅用の信用情報
- Expatica：Renting in Germany
※家賃、必要書類、物件の申込方法、賃貸契約の内容などは地域・大家・物件によって異なります。実際の契約では契約書を確認し、不明点や法的なトラブルがある場合はMietervereinなどの専門窓口へ相談してください。